Banyak orang masuk ke dunia properti hanya karena ikut tren atau dengar cerita cuan dari orang lain. Padahal sebelum membeli unit untuk disewakan, kamu wajib paham cara menghitung ROI apartemen sewa. ROI atau Return on Investment adalah indikator utama apakah investasi kamu benar-benar menguntungkan atau cuma terlihat keren di atas kertas.
Tanpa memahami ROI apartemen sewa, kamu bisa saja merasa sudah punya aset produktif, padahal cashflow-nya tipis bahkan merugi setelah dihitung detail. Menghitung ROI bukan cuma soal membagi harga sewa dengan harga beli. Ada komponen biaya, pajak, maintenance, hingga potensi kenaikan nilai properti yang harus diperhitungkan.
Konsep ROI apartemen sewa membantu kamu melihat angka secara objektif. Ini bukan soal optimis atau pesimis, tapi soal realistis. Dengan memahami cara hitung yang benar, kamu bisa menentukan apakah unit layak dibeli, berapa lama balik modal, dan bagaimana strategi meningkatkan keuntungan.
Di artikel ini, kita akan bahas cara menghitung ROI apartemen sewa secara sederhana tapi lengkap, plus tips meningkatkan profit agar investasi kamu benar-benar optimal.
Pahami Komponen Dasar dalam ROI Apartemen Sewa
Sebelum masuk ke rumus, kamu harus tahu dulu komponen apa saja yang memengaruhi ROI apartemen sewa. Banyak investor pemula hanya menghitung pendapatan sewa, tanpa memasukkan biaya operasional.
Komponen utama dalam perhitungan ROI apartemen sewa meliputi:
- Harga beli unit
- Biaya notaris dan pajak
- Biaya renovasi dan furnitur
- Biaya maintenance bulanan
- Pajak sewa
- Pendapatan sewa tahunan
Misalnya kamu membeli unit seharga 600 juta, lalu keluar biaya tambahan 50 juta untuk legalitas dan interior. Maka total modal dalam perhitungan ROI apartemen sewa adalah 650 juta, bukan hanya harga unit.
Biaya maintenance seperti IPL dan perawatan juga harus dimasukkan dalam kalkulasi ROI apartemen sewa. Jangan sampai kamu mengira profit besar, padahal sebagian besar habis untuk operasional.
Semakin detail kamu menghitung, semakin akurat angka ROI apartemen sewa yang kamu dapatkan.
Rumus Dasar Menghitung ROI Apartemen Sewa
Sekarang masuk ke rumus sederhana. Cara paling umum menghitung ROI apartemen sewa adalah:
ROI = (Pendapatan Bersih Tahunan ÷ Total Modal) × 100%
Pendapatan bersih tahunan berarti total sewa setahun dikurangi semua biaya operasional.
Contoh simulasi sederhana dalam menghitung ROI apartemen sewa:
- Harga beli + biaya tambahan: 650 juta
- Sewa per bulan: 5 juta
- Total sewa per tahun: 60 juta
- Biaya maintenance + pajak: 10 juta per tahun
- Pendapatan bersih: 50 juta per tahun
Maka perhitungan ROI apartemen sewa adalah:
50 juta ÷ 650 juta × 100% = sekitar 7,7%
Artinya, tingkat pengembalian tahunan dari ROI apartemen sewa kamu sekitar 7–8 persen per tahun.
Angka ini bisa dibandingkan dengan instrumen lain seperti deposito atau obligasi untuk menilai apakah investasi layak.
Hitung Cash on Cash Return Jika Pakai KPA
Jika kamu membeli unit dengan KPA, cara menghitung ROI apartemen sewa sedikit berbeda. Kamu tidak mengeluarkan seluruh harga unit di awal, tapi hanya DP dan biaya tambahan.
Dalam kasus ini, kamu bisa menggunakan pendekatan cash on cash return untuk menghitung ROI apartemen sewa.
Contoh:
- Harga unit: 600 juta
- DP: 120 juta
- Biaya tambahan: 30 juta
- Total modal awal: 150 juta
- Pendapatan bersih per tahun setelah cicilan: 20 juta
Maka ROI apartemen sewa dengan metode ini adalah:
20 juta ÷ 150 juta × 100% = sekitar 13,3%
Angka ini terlihat lebih tinggi karena modal awal lebih kecil. Tapi kamu tetap harus mempertimbangkan risiko cicilan jangka panjang saat mengevaluasi ROI apartemen sewa.
Pendekatan ini membantu kamu melihat efisiensi modal dalam investasi properti.
Perhitungkan Capital Gain dalam ROI Apartemen Sewa
Selain pendapatan sewa, ROI apartemen sewa juga bisa meningkat dari kenaikan harga properti atau capital gain. Jika nilai unit naik signifikan dalam beberapa tahun, total return kamu akan lebih besar.
Misalnya harga unit naik dari 600 juta menjadi 750 juta dalam 5 tahun. Kenaikan 150 juta ini bisa menambah total ROI apartemen sewa kamu secara keseluruhan.
Namun perlu diingat, capital gain bersifat tidak pasti. Jadi saat menghitung ROI apartemen sewa, sebaiknya tetap fokus pada cashflow sewa sebagai dasar utama.
Capital gain adalah bonus tambahan, bukan satu-satunya alasan membeli properti. Kombinasi cashflow dan kenaikan nilai akan membuat ROI apartemen sewa semakin menarik.
Faktor yang Mempengaruhi ROI Apartemen Sewa
Tidak semua unit memiliki angka ROI apartemen sewa yang sama. Ada beberapa faktor yang memengaruhi tingkat pengembalian investasi.
Faktor penting dalam menentukan ROI apartemen sewa:
- Lokasi strategis
- Tingkat okupansi tinggi
- Harga beli kompetitif
- Biaya operasional rendah
- Permintaan sewa stabil
Lokasi dekat kampus atau CBD biasanya memberikan ROI apartemen sewa lebih stabil karena permintaan tinggi.
Selain itu, membeli unit saat pre-launch atau promo bisa meningkatkan potensi ROI apartemen sewa karena harga beli lebih rendah.
Manajemen yang disiplin juga memengaruhi angka akhir. Unit yang sering kosong akan menurunkan ROI apartemen sewa secara signifikan.
Cara Meningkatkan ROI Apartemen Sewa
Kalau setelah dihitung angka ROI apartemen sewa masih kurang memuaskan, ada beberapa strategi untuk meningkatkannya.
Beberapa cara meningkatkan ROI apartemen sewa:
- Renovasi ringan untuk menaikkan harga sewa
- Gunakan strategi sewa tahunan agar stabil
- Kurangi biaya operasional tidak perlu
- Optimalkan promosi agar minim masa kosong
Interior yang menarik bisa menaikkan nilai sewa dan otomatis meningkatkan ROI apartemen sewa.
Selain itu, menjaga hubungan baik dengan tenant bisa membuat kontrak diperpanjang, sehingga unit jarang kosong dan ROI apartemen sewa tetap optimal.
Strategi kecil yang konsisten bisa berdampak besar pada hasil akhir investasi kamu.
Kesimpulan: ROI Adalah Kompas Investasi Properti
Pada akhirnya, memahami cara menghitung ROI apartemen sewa adalah langkah wajib sebelum dan sesudah membeli unit. Tanpa perhitungan yang jelas, kamu hanya mengandalkan perasaan.
Dengan memasukkan semua komponen biaya, menghitung pendapatan bersih, dan mempertimbangkan capital gain, kamu bisa mendapatkan gambaran nyata tentang performa ROI apartemen sewa.
Investasi properti bukan sekadar punya aset fisik, tapi soal bagaimana aset itu menghasilkan keuntungan. Jadi sebelum memutuskan beli atau jual, pastikan kamu sudah menghitung ROI apartemen sewa secara objektif dan realistis.
Kalau angka sudah masuk akal dan strategi jelas, maka investasi kamu bukan cuma terlihat menjanjikan, tapi benar-benar terukur dan menguntungkan.
